פרצלציה בנחלה, או בשמה התכנוני "איחוד וחלוקה", היא הליך תכנוני קנייני שמטרתו לחלק מחדש את גבולות המגרשים הקיימים וליצור מגרשים חדשים בעלי גבולות וייעודים מוגדרים. בניגוד לפיצול מגרש בודד, פרצלציה היא לרוב הליך רחב היקף, המבוצע במסגרת תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה החלה על מספר נחלות או על שטח משמעותי במושב. מטרת ההליך היא לאפשר פיתוח, להסדיר את הרישום, להקצות שטחים לצרכי ציבור (כגון כבישים, מוסדות חינוך ושטחים ירוקים) וליצור מגרשי בנייה חדשים, למשל במסגרת הרחבה קהילתית. מדובר בתהליך מורכב, הדורש תיאום בין בעלי הקרקע, האגודה השיתופית, רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל.
פרצלציה בנחלה: התהליך התכנוני והשלכותיו הכלכליות
הבסיס לביצוע פרצלציה בנחלה הוא אישורה של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה. קידום התוכנית בוועדות התכנון והבנייה הוא הליך ארוך, הכולל שלבים של הכנת תשריטים, הגשת התנגדויות וקבלת אישורים. במסגרת התוכנית, כל בעל נחלה "מכניס" את חלקתו לתוך "סל" משותף, ומקבל בחזרה מגרש חדש, מוגדר ובעל זכויות בנייה. לרוב, שטח המגרש החדש יהיה קטן יותר מהשטח המקורי, שכן חלק מהקרקע מופרש לטובת צורכי ציבור. עם זאת, אישור התוכנית והגדרת זכויות הבנייה מעלות באופן דרמטי את שווי הקרקע הנותרת. עליית שווי זו מחייבת את בעל הנחלה בתשלום היטל השבחה לוועדה המקומית, המהווה תשלום בגין ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכנית.
השלמת הרישום והבטחת הזכות הקניינית
אישור התב"ע הוא שלב תכנוני חיוני, אך הוא אינו מספיק. כדי להפוך את הזכויות החדשות למוחשיות וסחירות, יש להשלים את הליך הרישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לאחר אישור התוכנית, יש לערוך "תשריט לצרכי רישום" (תצ"ר) על ידי מודד מוסמך, המשקף את החלוקה החדשה של המגרשים. תשריט זה, בצירוף כל האישורים הנדרשים מרשויות המס ומהוועדה המקומית, מוגש לטאבו. רק לאחר שהרשם מאשר את התשריט ומבצע את הרישום בפועל, החלקה הישנה נמחקת ובמקומה נרשמות החלקות החדשות, כל אחת כיחידת רישום עצמאית ונפרדת. השלמת הרישום היא זו המעניקה את הוודאות הקניינית המלאה, ומאפשרת לבעלי הזכויות למכור את המגרש החדש או לקחת כנגדו משכנתא.
משרד עורכי הדין שהם ושות' מעניק ליווי משפטי מקצועי בתהליכי פרצלציה בנחלה, ומלווה בעלי נחלות חקלאיות בחלוקת הנחלה לחלקות נפרדות תוך עמידה בדרישות התכנוניות והרגולטוריות של רשות מקרקעי ישראל וועדות התכנון. המשרד, בעל ניסיון מעשי נרחב בניהול יישובים כפריים ואגודות שיתופיות, מתמחה בכל השלבים הכרוכים בפרצלציה – מהגשת הבקשה, דרך קבלת האישורים הנדרשים, ועד לרישום החלקות החדשות במרשם המקרקעין. עו"ד הראל שהם, שכיהן כמנהל יישובי התיישבות וכיום משמש כחבר מועצת העיר רמלה, מביא הבנה מעמיקה של הנהלים המיוחדים החלים במגזר הכפרי והשיקולים התכנוניים המנחים את הרשויות בתהליכי פיצול. המשרד מציע גישה מקצועית המשלבת מומחיות משפטית עם ידע מעשי בשטח, ומבטיח ביצוע תהליך הפרצלציה בצורה יעילה תוך מקסום האפשרויות הכלכליות והתכנוניות לבעלי הנחלות. צרו איתנו קשר עוד היום : 052-9775588
